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房改后如何继承房产,用已故配偶工龄买房改房判决案例

房改后如何继承房产(1) 用已故配偶工龄买房改房判决案例(1)

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  • 使用已故配偶工龄购买的房改房,权属认定及纠纷实务处理
  • 北京知名继承律师——父母房改时出资购房继承时能否多分
  • 收藏!在离婚案件中,房改房产权的几种处理办法
  • 使用已故配偶工龄购买的房改房,权属认定及纠纷实务处理

    房改房又称已购公有住房,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。如在购买房改房时,使用了已故配偶工龄而得到了价格优惠,房子权属应如何认定?是原夫妻共同所有还是在世一方个人所有?相关继承人能否获得已故一方的工龄利益?


    一、使用已故配偶工龄购买的房改房的权属认定

    (一)现实情况

    一般情况下,在配偶一方去世后购买的房改房,都是以在世一方的名义购买,使用原配偶工龄或夫妻双方的工龄之和计算进行优惠,付清房款和相关费用后,登记在在世一方的个人名下。房价的计算方法通常为(因各地具体政策调整会有一定变化):实际出售成本价=当年房改成本价×(1﹣年工龄折旧率0.9%×夫妻双方工龄之和)×(1 当年调节系数)× (1-年折旧率2%×竣工使用年限)×(1-楼层结构增减系数)×(本套楼房建筑面积 阳台面积°率)。

    (二)法律规定

    《民法典》第13条规定:“自然人从出生时起到死亡时止,鲸利能力,依仿权利,承担”。

    《民法典》第51条规定:“被宣告死亡的人的婚姻关系,自死亡宣告之日起消除”。

    《民法典》第1062条规定:“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,为夫妻的共同财产,归夫妻共同所有:工资、奖金、劳务报酬;生产、经营、投资的收益;知识产权的收益;继承或者受赠的财产,但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外;其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产,有平等的处理权”。

    《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定(国发〔1994〕43号)》第21条规定:“职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,一般住用5年后可以依法进入市场,在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。职工以标准价购买的住房,拥有部分产权,即占有权、使用权、有限的收益权和处分权,可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房,一般住用5年后方可依法进入市场,在同等条件下,原售房单位有优先购买、租用权,原售房单位已撤销的,当地人民政府房产管理部购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,单位和个人按各自的产权比例进行分配”。

    (三)权属认定

    在世一方参加房改售房,并取得房证,因房屋取得时配偶另一方已经死亡,婚姻关系因一方死亡而终止,因此该房屋非婚姻关系存续期间所得。同时,自然人因死亡也不再鲸利能力。所以,虽购房时使用了死亡一方的工龄,并因此减少了购房款数额,但并不对产权产生影响,该房屋产权为在世一方个人所有


    二、已故配偶的在购房中的工龄利益分析

    虽然将享受已故配偶工龄优惠所购房改房认定为在世一方个人财产,但该个人财产并不能简单视为个人完全所有,而不考虑其他家庭成员的财产权益。

    购房时依国家有关政策折算已故配偶一方工龄而获得的优惠,是一种政策性福利,该政策性福利具有明显的身份属性,与已故配偶在世时职务、工龄等密切相关。实际生活中,根据福利政策购买的房屋,其出售价格是在综合各种因素后确定的,在对此房屋进行分割时,不仅要考虑购买时所实际支付的房价款,而且还应考虑到所购房的双方工龄、单位福利折价等因素。

    因此,已故配偶的在购房中的工龄利益对应的财产价值,应根据已故配偶工龄、购买时房屋市值及现市值加以确定,并作为已故配偶的遗产予以继承


    三、在买卖、继承这类住房中的纠纷实务处理

    在此类房屋纠纷中,主要焦点集中在两个方面,一是在世一方对房屋的买卖、赠予是否有效?二是去世一方的财产性利益如何计算?

    (一)如无违反法律法规强制性规定,在世一方对房屋的买卖、赠予合同有效。根据以上分析,因该房屋为在世一方的个人财产,其有权进行买卖、赠予等处分行为。如北京市东城区人民法院(2019)京0101民初6674号、北京市第一中级人民法院(2020)京81号、北京市第二中级人民法院(2020)京51号和北京市第三中级人民法院(2020)京615号民事判决书,均做出了“买卖(赠予)合同有效”的判决。

    (二)去世一方的工龄利益为个人财产,所对应财产价值应作为遗产予以继承。虽然房子的产权归在世一方个人所有,但该套房屋的财产性利益并非归其完全所有,而仍含有去世一方的个人部分。如北京市第一中级人民法院(2020)京81号民事判决书、北京市第三中级人民法院(2020)京13号民事判决书,均做出了“去世一方的工龄利益所对应的财产价值,作为个人遗产由继承人继承”的判决。

    (三)去世一方的工龄利益所对应的财产价值计算方法。根据《北京高院关于审理继承纠纷案件若糕的解答》第6条规定:“该政策性福利所对应的财产价值计算参考公式:(已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分÷购买公房时房屋市值)×房屋现值”。具体计算时,则应根据购买房屋时签订的《房约》《单位出售公有住房房价计算表》来进行计算。



    作者:夏祖裕,北京老龄法律研究会军休干部法律服务中心副主任,北京企业法治与发展研究会高级研究员,原解放军大校。

    房改后如何继承房产,用已故配偶工龄买房改房判决案例

    北京知名继承律师——父母房改时出资购房继承时能否多分

    一、原告诉称

      李一向本院提丑:1.判令我对“第XXXX号”房屋拥有继承权;2.判令李二返还占有“第XXXX号”房的继承份额;3.本案的诉讼费用由李二承担。事实和理由:我与李二系兄妹关系,母?3日病故,父亲李四系大学员工,病去世。位于******楼****房屋,房产证号:第**(以下称涉诉房屋)系我父母生前拥有的房屋。2011年,李二在未与我商量的情堪修入住了该房屋,并一直霸占至今,期间,我多次找李二商量解决涉诉房屋继承事宜,但其始终态度蛮横不予理睬,为维护我的合法权益,故提起本案诉讼。

      二、被告辩称

      李二辩称,1.涉诉房屋为大学校类住房,我为大学职工,涉诉房父亲李四共同出资购买,该房屋不能上市交易,因土地取得时用于教学用地,未缴纳土地使用权费用,如卖出,只能由大学回购;2.我丛驴加氡患坛腥斯餐幼∮谏嫠叻课荩肜先司幼〗?0年,为老人养老送终,尽到务。李一7月离家到纺织厂工作,因离家较远并从事三班倒工作,从未照顾老人,并多次表示父亲去世后什么都不要,这也是对我一家照顾老人的认可;3.2003年,我给付李一30万元,其用于购买西二旗价值55万元的房屋,我们双方对于父亲的房产已经达成一致;4.双方达成一致后,我花费十几万元用于装修,入住房屋已达7年,期间李一未提出任何异议,其已经过了继承纠纷的诉讼时效,我不认侩求。


      三、本院查明

      本院经审理认定事实如下:例系夫妻关系,生育子女二人,儿子李二,女儿李一。1日去世,蚝粑ソ咚劳鲎⑾Э冢杖ナ溃缴拔椿蛞旁鲅椤?/p>

      涉诉房屋,建筑面积75.82平方米,房人李四,〉梅恐ぁI嫠叻课菹钟衫疃幼∈褂谩?/p>

      四、裁判结果

      房屋由李一和李二继承所有,各占50%份额。

    靳双权律师


      五、律师点评

      遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。继承开始后,有遗嘱的按照遗嘱继承;没有遗嘱或遗嘱不成立的按法定继承办理。本案中,涉诉房屋系昆世后依法取得的,应为其个人财产。李二所提共同出资购房的抗辩主张,证据不足,不予采信。因李四生前未立遗嘱,故涉诉房屋在其去世后应按照法定继承予以分割。李二、李一作为李四的第一顺序继承人,均有权继承。李二主张对李四尽了主要,故要求多分遗产并提交了证据,但经审查,其提交的证据不足以证明其尽了主要,故对其上述抗辩主张不予采信。李二所提时效抗辩,于法无据,不予采信。鉴于双方未就涉诉房屋的价值达成一致意见且不同意进行评估作价,故依法判决双方就涉诉房屋享有的继承份额。

    收藏!在离婚案件中,房改房产权的几种处理办法

    【导读】:房改房大多数人比较陌生,但是说到单位房大家应该都知道。因为房改房一般都是和单位有关系购买的,所以在离婚案件中,房改房产权纠纷经常发生。那么,离婚案件中处理已经房改的房屋的产权,有几种处理办法呢?


    一、离婚案件中处理已经房改的房屋的产权的几种办法

    离婚案件中处理已经房改的房屋的产权,与一般的私房处理有所不同,房单位享有一定比例产权的房改房屋,处理起来比较复杂,主要有以下几种方法:

    第一,确定夫妻各自的份额和具体居住使用的房间。若结构允许,可以由当事人隔断,各居其房。这种方法主要适用于全部产归夫妻双方所有,而双方的住房条件都比较困难的情况;

    第二,房屋瑰进行房改的夫妻一方所有,其他财产归另一方,得房方给予对方适当经济补偿的方法。这种方法主要房单位对房改房屋享有一定比例产权,而另一方非属售房单位职工的情形;

    第三,由单位解决。未进行房改的夫妻一方,其单位有住房安排其居住,现有房屋可归另一方;

    第四,竞价分配。是指召集双方当事人协商,各自提出愿意出多少补偿费让对方迁出,相互竞争,房屋归出价最高的当,这种方法主要适用于房屋无法分割,双方都不愿意迁出,且双方条件同等时,由双方当事人自愿进行。


    二、夫妻房改房纠纷

    1、因夫妻离婚而涉及房改房屋的归属时,该房屋应作为夫妻共有财产,双方都有权分得该房,不能因参加了某一方单位的房改为由,限制另一方对该房屋的请求权。售房单位也不得以非本单位职工为借口,侵犯产权人的利益。

    2、但是未分到住房的一方已不惠购房的待遇,且被分割的住房的价格构成中隐含着购房家庭一方或双方的住房补贴和国家企业给予职工的优惠待遇,所以在对房改房作价分割时应参照该房的市场价格,保护好未分到住房一方的合法利益。

    和单位解除关系、员工死亡继承、夫妻双方离婚等三种原因引起的房改房产权纠纷,在处理这三种不同的房改房产权纠纷时,一般都是结合现行的法律和实际的情况来做处理的,如果处理结果双方不满意,可以咨询律师走法律途径合法解决,依法维权。

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