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点进来看！你留言遇到的消“大坑”，昆明律师已收

掌上讯有抵工款的房子能购买吗，会不会有风险？超市购买的液晶电视一次使用出现内屏碎裂的现象商家不予更换，该怎么办……自3月4日“3·15小掌撑腰团”征集活动启动以来，不少网友在评论区留下了自己在日常消中遇到的“烦心事”，“撑腰团”专业律师也续对网友留言做出回复。

网友：我听朋友说他们公司有抵工款的房子价格优，这样的房子能购买吗？会不会有什么风险？

重庆（昆明）律师事务所 余函耘律师：

一般来说抵款房都具有价格优势，对于抵款房是否有价格优势，买房人要自己亲自去开发商处了解一下，对比一下价格。要把房源的真假搞清楚，确定开发商把房子抵给谁了，一般都是开发商与工方签协议的形式进行抵款，这种情下房子还是一手房，可以节省一些税；要确保房子没有抵押贷款，如果开发商先用房子在银行做了抵押贷款，是无法与买房人签商品房买卖合同的；要确保买房人与开发商直接签订正式的商品房买卖合同，而不能只是买房人与卖房人签个协议，这是不妥的。签订商品房买卖合同的前提是有预售证，并且预售证在有效期内。

如果欲购房屋已由债权人与开发商签过合同，要确保该合同可以撤销，并能够更名；要核实房款的支付方式，是全款支付还是可以办理按揭贷款，办理贷款的额度是多少？如果房子可以签商品房买卖合同并且在房管部门进行合同备案，还可以办理按揭贷款，么这个房源基本是真实的，可以放心付款了。

建议买房人要注意房子在整个目中的坐落，周边的设，是否有楼层、采光、朝向等方面的瑕疵，避免入住后给自己带来不良的居住感受；最后如果房子已交房，要落实该房上是否有一些物业、水电等的欠，避免给自己造成经济损失。

网友提问：之前我在超市购买了一台液晶电视机，因超市安装需要收取部分安装，为节省这笔开支我选择自主安装，不料一次使用就出现了内屏碎裂的现象。我和商家沟通想通过“三包”规定更换新机，工作人员认为是我自行安装不当引起的，属于人为损坏，无法予以更换。该如怎么做？

北京（昆明）律师事务所 律师：

中华共和国民六百一十五条规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当合该说明的质量要求。”六百二十一条一款、二款规定：当事人约定检验期限的，买受人应当在检验期限内将标的物的数量或者质量不合约定的情形通知出卖人。未约定检验期的，买受人应当在或者应当标的物的数量或者质量不合约定的合理期限内通知出卖人。对标的物有质量保证期的，检验期限适用质量保证期。

买卖合同中，出卖人（商家）的主要合同义务就是按约定质量要求交付标的物，您反映新购买电视机一次使用就出现内屏破损，请确认电视机质保卡规定的质量保证期，如在质保期内，您有权以质量问题联系商家为您解决。商家主张系您自行安装导致的损坏，在没有明确依据且您不予认可的情下，需要商家对此负担举证责任，比如通过你们双方认可的鉴定部门进行鉴定确认等。

如果没有明确人为损坏的免责依据，商家就拒绝承担责任是不合法、不的。协商不能的话，您可以考虑向消者协会投诉或提起诉讼维护权。同时提示您：由于对您自行安装电视机的情不了解，且涉及家电质量及损害等专业问题，不排除经过鉴定等序确定损害系您的安装或使用导致，商家有不予承担质量保证责任的可能。

在“3·15消者权日”即将来临之际，掌上昆明市普法办、昆明市局、昆明市律师协会民事法律专业委员会成立小掌撑腰团，为消者答疑解惑，支招。无论你遭遇过什么消陷阱、有什么维权难的问题都可以在评论区留言，6位“撑腰团”律师将针对你的维权难题给出最佳维权方案。

只要你想说，扫描海报上的二维码在评论区留言就可以啦！也可以关注掌上微信公众号（ID：Kmzscc），留言说出你的维权难题~

掌上记者：梦奇

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编审：亚丽

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为方便娃娃上学 昆明有市民提出“互换住房”

最近，昆市民在网上发帖征集“换房”：由于其孩子上学距离较远，通过使用权置换的模式，将其位于三环的房子换为一环附近的房子居住，置换的时间为3年。“互换住房”，在国内部分城市也有出现，但更多以“换租”现象居多。如要通过置换使用权实现“互换住房”是否可行？这中间需要注意哪些问题？记者就此展开采访。

娃娃上学远，想换近一点

该市民发帖称，娃娃初中上学太早了，小区单车棚都没开，天天敲门叫人开锁也烦。想换二一大街，翠湖，设电附近的房子，最少两室一厅。“我这里，对门是昆明市八中学、小学教育集团路校区，云南财经大学，三室两厅，没物业，有车位；电动自行车停车带电30月，当然也可以直接停楼下，小区物管很好，不用担心丢失。如果有合适的房源‘平换’，谁也不补钱，当然要保证室内所有东西全好。” 该市民表示。

对此，有网友跟帖表示，“可以以租养租。”“还不如先去租个房子，搬了后，再把自己的房子租出去，3年后，再搬回来。”

按通常做法，该网友可以先找寻合适的房源，租下入住后再出租自己的房子。为要通过使用权直接置换的模式来解决呢。记者联系该市民后，其表示，由于担心租了又换，花的时间太，所以才想直接置换。但目前还没人联系他直接置换。

有昆明房产经人员表示，以房换房近年来在一线城市出现过。昆机构多年来，暂时未接到类似的委托，换房需求以卖旧买新为主。

互换住房少，“换租”居多

据媒体报道，上海早在2011年就出现“换租族”。随着单位外迁郊区，一些在市区有房的居民选择将市区内的房屋和郊区面积较大的房屋交换使用权。

近年来，换租现象逐渐增多。

如：互联网租公寓运营商蛋壳公寓今年布，专门面向2020年应届大学业生的优租房目“椋(liang)鸟计划”五正式上线。针对即将跨出校门的学子推出免换租等专属租房优。具体为：通过学信网认证的2020年应届大专、本、硕、博业学生以及留学生，签约满1年及以上的年租合同等，选择分期月付或者年付(含一次性付清)，便可享受椋鸟计划的0押金、入住6个月以内享受1次免换租的福利。

去年12月19日，北京市住建委和东、西城区政府印发实关于核心区历街区平房直管公房开展请式换租有关工作的通知。除了“请式退租”外，居民还可以选择“请式换租”，也可选择请式换租模式改善居住条件，两种方式并举，租售。

今年8月23日，北京市西城区寺宫门口东西岔片区正式启动请式换租，实围内所有直管公房承租居民均可自愿提出换租请，西城区将提供地铁、公交线路便捷通达，配套设完善的优质换租房源，换租居民可根据家庭情自愿选择。据了解，该片区是北京首例实的直管公房请式换租区域，将切实改善历街区平房直管公房居民的居住条件。

在重庆，由于居住过中人员的增减，重庆公租房管理局也开展了换租流，如一室换二室、二室换单间配套等根据自身情进行合理变更请。并且只能同小区换租；如需要换地方需到公租房请点办理。

律师提醒，多方面需注意

云南律师事务所律师、昆明市律师协会土地与房地产法律专业委员会委员信聪林表示，根据相关法规，调换房屋进行居住，实际是房屋使用权的定期置换，是房屋所有权人对房屋所有权中的使用权进行处分的行为。作为相关房屋的所有权人（产权人）对自己所有的房屋行使包括使用权在内的权利，不受限制，房屋的权利主体（产权人）可以在双方自愿的情下在一定期限内进行房屋使用权置换。

房屋置换没有专门的合，合同的内容可由当事人根据置换房屋的具体情进行约定，签订该类型的合同可以参照民相关规定，内容一般包括：当事人的姓名或者名称和住所；标的（即置换的房屋）；数量；质量；价款或者报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方法。

此外，签订合同还要注意以下方面的事约定：相互用于置换的房屋的权属问题，置换双方对于各自用于置换的房屋的权属情。是否有权进行房屋置换。合同内容具体可以约定置换房屋面积、区位不同等导致相互置换房屋置换期间是否需要补差等问题，若需要补差可以参照各自房屋所在区位的房屋租准，结合双方用于置换的房屋存在的面积大小差异情、区位、装修情、房屋内的设设备、家具及电器配置情以及房屋价值情综合考虑房屋置换的要求和条件。

注意对等约定因房屋面积差异、区位等不同存在的物业等各种用标准不同，以及房屋置换期间可能出现的房屋、财产、人身安全等问题，如：因房屋质量问题、电器设备使用等出现意外或者其他事故导致人身损害、财产损失的处理方法、责任承担等。最后，置换期间如需要装修如处理，置换期限届满对装修是否需要恢复原状，装修是否需要进行价值补偿等相关事宜均需进行明确约定，尽量避免因约定不明、约定不全面而产生争议。（晚报—开屏新闻 记者 茜）

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