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诉讼继承房产如何定价,继承需要手续费吗

诉讼继承房产如何定价(1) 继承需要手续费吗(1)

今天小编给大家带来【诉讼继承房产如何定价,继承需要手续费吗】,以下3个关于【诉讼继承房产如何定价,继承需要手续费吗】的法律知识分享,希望能帮助到您找到想要的法律知识。

继承的房产,要出售,中介说20%的遗产税,100 万房子 20 万的税?


继承的房屋再出售需要缴纳总房价20%的个税”这一说法算是一个远古超级大谣言了,我本人已经不止十次、数十次地,被亲戚、朋友、同学、客户问到过这个问题。而且每当政府出台一些楼市、个税方面的政策的时候,这个谣言就会跟风出来作乱。

比如国家税务总局在2019年6月13日发布了《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》的文件,明确“房产赠与他人的,受赠人需要按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。但是赠与给配偶、直系亲属、兄弟姐妹的不需要缴纳。继承房屋的也不需要缴纳个税。”。这时就出来了一堆文章,写到“受赠房子、继承房子的时候虽然免缴个税,但当你想卖掉的时候,就要缴卖房款总额20%的个税,逃得了初一、逃不了十五!

甚至有一次路过某房产中介,看到玻璃窗上贴着的一套二手房挂牌信息上赫然写着,“继承房产,20%个税由买家承担!”。

继承的房子或受赠的房子再出售到底如何缴税,到底是否存在“总房价20%的个税”?法律依据是什么?这种专业的问题,真的不能人云亦云,必须听专业的解答。


1. 到底是否存在“总房价20%的个税”?

结论:确实存在“20%的个税”,但不是以总的房价作为应纳税所得额。

根据我国《个人所得税法》的规定,财产转让所得应当缴纳个人所得税,适用税率为20%,以转让收入减去财产原值的差额,作为应纳税所得额

这个其实很好理解,我房子买来100万,卖掉200万,挣了100万,挣多少缴多少所得税,如果卖掉还是100万,没挣钱自然也不存在所得,也无须缴纳所得税了。

至于为什么会出现“转让房价款总额的20%的个税”这样一个谣言,我相信很多人以为继承或者受赠的房产,其取得是无偿的,因此财产原值是0。所以在缴纳所得税时,就不存在转让收入与房产原值的差额,直接以转让收入作为应纳税所得额。这样的说法多了,久而久之就形成了谣言。

实际上,根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)第四条规定,个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外***的行为,其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定

因此,可以看出,在转让受赠、继承的房产时,房产原值是以购房原价来计算的,而不是0。所以即便是缴纳20%的个税,也是以“转让收入减去购房原价后的差额”来计算20%的个税。


2. 出售继承或受赠与的房屋是可以免征个税的

出售继承或受父母赠与的房屋,符合法定条件的,可以免征个税。

这个条件嘛,相信很多人都知道,甚至很懂:满五唯一

所谓满五唯一,指的是自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房。


法律依据:


《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)


四、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。


《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)


五、对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。


3. 满五唯一中自用5年以上,起算点是什么时候?

我们知道,在二手房买卖中,满五唯一中的满5年,基本都是要看房产证的登记时间,依此判断是否已经满5年。

那么如果是继承或受父母赠与的房屋,一旦办理了产权变更,房产证登记时间就会变成继承或受赠与时候的日期。如果想要符合满五的条件,是不是还要再等5年呢?

实际上,对于受赠、继承、离婚析产等非购买形式取得的住房对外***的,购房时间按发生受赠、继承、离婚析产前的购房时间确定,而不是按房产证登记时间确定。

也就是说,这种情况下满五的起算点和父母还在世时或者父母未赠与房屋时将房屋出售的起算点是一致的。


法律依据:


《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号)


四、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外***的行为,也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定,其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。



4. 如果无法满五唯一,个税税率20%实在是太高了,怎么办?

有的朋友看到这,会觉得“大多数人到了继承的年纪,基本都有房子,很难达到唯一。父母都是在十多年、甚至数十年前买的房子,房价很低,就算能减去购房原价,也减不了多少,实际上和房产转让总价的20%也差不离,税收负担太重了!”怎么办呢?

之前提到了个税核定征收的办法,经作者与税务局工作的同学咨询,上海已经严格实施继承或受赠房屋出售据实征收的规定,不允许核定征收了。评论区也有来自其他城市的税务局的朋友也留言2019年之后继承或受赠房屋不再施行核定征收。

在这种情况下,可以进行一定的税收规划,比如可以考虑将继承的房屋赠与给名下无房的成年子女、孙子女或兄弟姐妹(建议事先签好协议),需要缴纳3%-5%(根据城市不同,税率会不同)的契税和赠与双方万分之五的印花税,再由受赠与的成年子女、孙子女或兄弟姐妹以满五唯一出售,就可以省掉不少的个税了。在进行税收规划前非常建议先向专业律师和税务师进行咨询,并签好相关协议,以免任何争议产生。


尾声:

家庭住房涉及到民生根本,我国对于个人住房的税收政策,尤其是对于继承和受亲属赠与取得的房产,无论是在取得时的征税还是再出售时的征收,规定都是较为人性化,偏向百姓考虑的。

在面对诸如此类的谣言和小道消息时,提醒大家一定要以事实为依据,以法律为准绳,切莫人云亦云

诉讼继承房产如何定价,继承需要手续费吗

办继承都有哪些费用?要花多少钱?

继承财产时有关的费用方面,无论是哪种继承方式都不涉及税费,我国也不征收“遗产税”。所以相关费用只有办理继承的程序中有费用。

继承有两种方式,分别是公证继承和诉讼继承。公证继承是所有继承人到公证处公证自己放弃继承由某人继承遗产的方式,这个过程中需要支付公证费;诉讼继承是某些继承人起诉其他所有的继承人,要求法院判决遗产归属的继承方式,这个过程中可能产生诉讼费、鉴定费、评估费、公告费、证人出庭作证费等费用。

一、公证继承的公证费

公证费用由每个省市自行规定,本文就北京地区的公证费用进行说明。按照《北京市发展和改革委员会、北京市司法局关于本市公证服务收费有关问题的通知》、《北京市发展和改革委员会、北京市司法局关于调整本市部分公证服务收费有关事项的通知》的内容,北京市各大公证处办理继承公证的收费标准如下:

如果公证继承的财产是房产,那么要按照房屋面积进行收费,每平方米80元,每套房屋最多收取10000元。比如要继承一套60平米的房产,那需要支付4800元的公证费;如果要继承三套房屋,每套房屋都是126平米,那么也只需要按照每套房屋最高10000元的费用支付总共30000元的公证费。

如果公证继承的财产属于非房产,那就按照财产的价值确定公证费用,具体比例如下图所示:

二、诉讼继承的费用

1. 诉讼费

根据《诉讼费用交纳办法》的规定,诉讼继承要按照继承财产的规模收取诉讼费。继承属于财产类型案件,收费标准如下图所示【出处:最高人民法院官网】。

所以说,如果继承北京一套500万元的房产,一审适用普通程序审理,大概需要交46800元诉讼费,如果一审最后适用简易程序或者调解结案,则减半收取,大概是23400元诉讼费。最后,如果双方对一审结果不服上诉,上诉所收的诉讼费是一审的一半。

结合实践,一半继承案件的诉讼费会按照最终遗产的分配比例由原被告按比例承担。

2. 鉴定费

鉴定费是指当事人在诉讼中针对一些事项申请专门鉴定机构进行鉴定时要支付的费用。继承案件中常见的鉴定有DNA鉴定(亲子关系)、精神状态鉴定、笔迹鉴定(文字遗嘱)、录音录像鉴定(录音录像遗嘱)等等。

根据《北京市司法鉴定收费标准(试行)》,DNA鉴定在800~1600元不等;精神状态鉴定600元;笔记鉴定费用在1000~2000元左右,如果文书中还涉及财产,那么鉴定机构可能会按财产价值收费【具体标准见文章末尾】,以北京500万元的房产为例,大约鉴定费用在27000元;录音录像鉴定按照录音录像的时长计费,录音每20分钟2000元,录像每20分钟1500元,图片则统一1500元一张。

继承案件中鉴定费一般由鉴定“失败”一方承担。比如,被告提供了遗嘱,原告申请了笔迹鉴定,如果遗嘱是真的,则由申请鉴定的原告全额支付鉴定费,如果遗嘱是假的,则由伪造遗嘱的被告全额支付鉴定费用。

3. 评估费

评估是指案件过程中双方对财产价值无法达成一致意见,那么就由法院摇号指定评估机构对财产进行评估,确定一个价格后再进行分割,评估费自然就是交给评估机构的费用。

按照各个评估机构公示的收费标准(没有统一价格),北京市各大房地产评估机构收费标准,大部分如下图所示。总的来说,一套北京500万的房产评估费用大概需要15000元。而评估费一般也是按照遗产分割比例由所有继承人共同承担,除非继承人在诉讼中表示放弃遗产。

4. 公告费

公告是指法院无法通知到被告,经过法院登报等方式公告后,在被告不出庭的情况下进行判决的处理方式,而公告费自然就是交给公告方的费用。

公告费依照是否加急收费不同,具体北京的收费标准如下【出处:北京市法院相关官网公示内容】:

总的来说,涉及继承案件的公告基本只有起诉状、开庭通知、裁判文书等几类,也就是说公告费用大概在2000元左

以上就是有关继承可能涉及的费用,具体每个案件中还是有不一样的地方,比如是否需要测绘、让见证人出庭作证等等,也都需要一定的费用,但并不高。有关继承最大的费用还是在继承公证费、诉讼费、鉴定评估费用等。

北京市司法鉴定收费标准(试行)【截取部分】

文书鉴定费用:1、标的额不超过 10 万元部分,按照本表左侧所列收费标准执行;2、超过 10 万元至 50 万元部分,按照 1%收取;3、超过 50 万元至 100 万元部分,按照 0.8%收取;4、超过 100万元至 200 万元部分,按照 0.6%收取;5、超过 200 万元至500 万元部分,按照 0.4%收取;6、超过 500 万元至 1000 万元部分,按照 0.2%收取;7、超过 1000 万元部分,按照0.1%收取。

如遇法律问题或其他生活上的法律相关难题,请私信或者评论区留言提问,我们将竭诚为您提供专业的法律咨询服务。

实务分享 | 亲人离世,留下的房产如何办理继承过户?


第一种途径:办理继承权公证

通常情形下,继承人之间对房产归属方式、各自取得份额没有争议,已经达成分割方案,继承人可以去公证机构办理继承权公证(包括法定继承公证、遗嘱继承公证和部分法定继承、部分遗嘱继承公证)。

凭继承权公证书可以去不动产交易中心办理房产过户手续。

公证机构的优势在于高效,但要求全部继承人到场、各自之间无争议,资料齐全才可以办理。

办理继承权公证有一定成本。根据《上海市实行政府定价的公证服务项目目录》,证明涉及房产的财产继承、赠与和遗赠(如继承权公证······),按收益份额的面积计算,每平方米80元,证明单方赠与或受赠的,减半收取。

第二种途径:起诉至法院进行继承诉讼

由于家庭关系复杂、继承人与被继承人亲疏远近不一,对房产由谁继承、补偿房产折价款多少,谁多分谁少分等产生争议实践中并不少见。

存在争议、继承人无法全部到场或资料不齐全,这些情况下无法办理继承权公证。只能由任一继承人起诉至法院,由法院依法分割遗产。

法院诉讼程序耗时长,诉讼费按房产价值一定比例收取。法院判决旨在定纷止争,结果相对公允。

法院的生效法律文书是不动产所有权发生变动的证明。取得房产的继承人携法院的判决书或调解书去不动产交易中心可以办理房产过户手续。

《民法典》第二百二十九条 【法律文书或征收决定导致的物权变动】因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

第三种途径:直接去不动产交易中心办理过户

2021年3月起施行的《上海市不动产登记技术规定》规定,继承人未提交公证书或法院生效法律文书,也可以办理房产继承过户手续。

4.2.20 未提交公证文书或者生效法律文书的房地产继承、受遗赠转移登记

4.2.20.1 因继承、受遗赠取得房地产申请转移登记,申请人应当是继承人、受遗赠人。遗赠人。

近日,笔者前往杨浦区不动产交易中心窗口现场咨询,继承人直接申请办理房产过户流程见下图“流程告知单”。

据工作人员告知整个流程将耗时一年


根据《上海市不动产登记技术规定》4.2.20.2,需要提交的材料主要归纳如下(具体以各个不动产登记中心要求为准):

  • 《上海市不动产登记申请书》;
  • 全部继承人身份证明;
  • 不动产权属证书;
  • 法定继承人基本情况表;
  • 被继承人死亡证明;
  • 被继承人的婚姻状况证明;
  • 被继承人与全部继承人的亲属关系证明;
  • 地籍图、房屋平面图和契税完税证明。

注:法定继承人基本情况表由被继承人退休单位所在退管会出具,格式见下。


直接申请不动产交易中心办理房产继承过户与申请公证机构办理继承权公证流程一样,且仅适用于全部继承人在场、没有争议且材料齐全的情况。

在收费上,直系亲属之间继承过户免税,只需工本费80元。



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