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房改房没有产权证如何继承,用已故配偶工龄买房改房判决案例

房改房没有产权证如何继承(1) 用已故配偶工龄买房改房判决案例(4)

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使用已故配偶工龄购买的“房改房”权属认定和处理方法

使用已故配偶工龄购买的 “房改房”的权属及其处理方式是一个极具争议的问题,时至今日,这个问题依然没有定论。本文根据《民法典》、北京市高级人民法院《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》【以下简称“解答”】,参考相关的司法判例、法律文章,结合我本人的司法实践,分析探讨这个问题。

关于这个问题,我的观点是:

①健在的夫妻一方使用已故配偶工龄购买的“房改房”是个人财产。

②基于房改政策,已故配偶的工龄具有财产属性,对应着一定的财产价值。该财产价值的个人部分应当视为已故配偶的遗产进行分割。

③根据公平原则,已故配偶工龄对应的财产价值金额参照“房改房”的市值确定。

一、关于“使用已故配偶工龄购买的房改房”权属的几种观点

健在的夫妻一方使用已故配偶工龄购买的“房改房”应当是谁的?对于这个问题,司法机关、房管部门、法官、律师、公证员众说纷纭,莫衷一是。归纳起来,主要有以下几种观点:

(一)健在的夫妻一方使用已故配偶工龄购买“的房改房”,如果购房款是夫妻共同财产, “房改房”就是夫妻共同财产。如果购房款是健在夫妻一方的个人财产, “房改房”就是个人财产。即 “唯出资论”。

这是最高人民法院曾经提出的观点。最高人民法院认为,夫妻一方死亡后,如果遗产已经继承完毕,健在一方用自己财产购买的公有住房应视为个人财产,购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是一种政策性补贴,而不是财产或财产权益。夫妻一方死亡后,如果遗产没有分割,应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄,还是配偶一方的个人所得,以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产;如果购房款是夫妻双方的共同积蓄,所购房屋应视为夫妻共同财产。【注:参见最高人民法院(2000)法民字第4号复函。该复函在2013年废止】。

(二)“使用已故配偶工龄购买的房改房”是夫妻共同财产,即“共同共有论”

“共同共有论”的代表是建设部和最高人民法院高级法官吴晓芳。

建设部是***房改主管部门,在《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》(建住房市函[1999]005号)中,建设部指出,按照目前我国城镇住房制度改革的有关政策,按成本价或标准价购买公有住房,以城镇职工家庭(夫妇双方)为购房主体,且每个家庭只能享受一次。本案中,唐民悦按房改政策购买住房时享受了其配偶的工龄优惠,该住房应当视为其夫妇双方共同购买。因此,我司认为,该住房应视为唐民悦与其配偶共有财产。

最高人民法院的高级法官吴晓芳认为,房改房不同于普通商品房,其房屋价格不是单纯的市场价格。夫妻生存一方使用已故配偶工龄优惠购买的房改房,考虑到从承租权转化为所有权之间的承继性,应将此类房改房认定为夫妻共同财产。理由是:①使用配偶工龄购房的优惠措施,并非仅仅是对房价的政策性补贴,而是对原有承租权的承袭和转化,是死亡配偶享有共有权的依据。②房改房实际上是卖给夫妻双方而非仅向夫妻中的一方出售,其购买价格远远低于房屋的市场价值。③已故配偶的工龄优惠体现的是享有物权的资格身份,而非仅仅是一种政策性补贴。④夫妻共同财产是在婚姻关系存续期间所得的财产。这里讲的“所得”,是指对财产权利的取得,而不要求对财产实际占有。【注:参见《使用已故配偶工龄购买 “房改房”纠纷的处理规则》,载于2018年7月的《民事审判与指导》】。

(三)“使用已故配偶工龄购买的房改房”是健在的夫妻一方和法定继承人的共有财产,即 “按份共有论”

山东省青岛市中级人民法院在顾某1与顾某2继承纠纷【案号:(2018)鲁02民申176号】中,提出按份共有的观点。即:享用死亡配偶工龄优惠所购的“房改房”,由健在一方配偶与已故配偶的继承人共有,双方共有的份额可以参考支付购房款、对房屋贡献大小等因素确定。理由是:“房改房”属特定历史时期的政策福利分房,其对特定对象的补偿、非市场性、社会统筹性、享受政策的一次性决定了判断其权属,既不能简单依据出资来源,也不能仅以购房合同签订及房产证取得时间来判断房屋产权归属。使用包括死亡配偶工龄在内的各种优惠,并非仅仅是对房价的政策性补贴,是对原有承租权的承袭和转化,是死亡配偶享有共有权的根据。享用死亡配偶工龄优惠所购的“房改房”,由健在一方配偶与已故配偶的继承人共有,双方共有的份额可以参考支付购房款、对房屋贡献大小等因素确定。

(四)“使用已故配偶工龄购买的房改房”是健在的夫妻一方的个人财产,即“个人所有论”

我本人就坚持这个观点,将在下文进行论证。此外,北京市第一中级人民法院杨磊法官也认为该房产应当是夫妻一方的个人财产。杨磊法官着重指出,对于北京高院关于“房改房”问题的解答,可以有多种解读,并不一定就是按份共有【注:这是杨磊法官在2018年10月19日北京律师协会婚姻家庭委员会举办的“使用已故配偶工龄优惠购买的房改房在家事案件中的权属认定及其处理方法”法律研讨会上的发言】。

二、对 “唯出资论”、“按份共有论”、“夫妻共同共有论”的驳斥

最高人民法院的“唯出资论”已于2013年自行废除。无需驳斥。

“按份共用论”的主要理由是“房改房”所有权与承租权之间的承继,这一点与“夫妻共同共有论”是一致的,可以一并驳斥。

(一)夫妻共同财产是夫妻关系存续期间取得的财产【注:《民法典》第1062条】。配偶去世以后,夫妻关系自然终止,健在的夫妻一方获得的财产不属于夫妻共同财产。对于房改房而言,在夫妻关系存续期间,二人并未取得财产所有权,仅仅是取得房屋的承租权。我们不能把所有权和承租权混为一谈。

(二)健在的夫妻生存一方取得房屋所有权时,死亡一方的民事权利能力和民事行为能力因其死亡而终止,不具备取得房屋所有权的主体资格。

(三)健在的夫妻一方既是个人,也是一个丧偶家庭,她以个人名义参与房改,购买“房改房”是符合房改政策的,是适格的购买人。事实上,在房改时,只有健在的夫妻一方有权购买,其他人也无权购买。

(四)健在的夫妻一方购买房改房,将承租权转为所有权,这是夫妻健在一方个人承租权转为所有权,而不是夫妻双方的承租权转为所有权。权利的承继是夫妻健在一方个人权利的承继,而不是夫妻双方权利的承继。

配偶去世之后,承租权随之丧失。我们不能认为已故配偶曾经是承租人,因此将权利的承继视为对夫妻双方的承租权利的承继。这不符合实际情况,也不符合最高人民法院的司法解释精神。最高人民法院在《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》中规定,对于婚后一方或双方申请取得公房承租权的房屋,离婚双方均可承租。离婚后,如果一方购买了房改房,另一方认为自己曾经是承租人,房改房是夫妻双方承租权利的承继,应当是夫妻共同财产,这显然是荒谬的。

(五)已故配偶的工龄只是优惠购房的条件,并不是取得“房改房”所有权的资格条件。房改时,健在的夫妻一方即使不使用已故配偶的工龄,依然可以购买。房改的基本精神是对低工资的一种补偿,已故配偶的工龄体现的购房优惠应当是政策性补贴,是而不是取得物权的资格身份,更不是享有物权的资格身份。

(六)将“使用已故配偶的工龄购买的房改房”认定为夫妻共同财产违反公平原则。举个例子,假如丈夫在房屋承租之初就去世了,妻子一个人继续承租房子,并且工龄很长,级别很高。购房时,妻子自己出钱,其工龄优惠占很大比重,如果将此房屋视为夫妻共同财产,这不公平。

三、对北京高院 “解答”第6条的解读

2018年6月11日,北京市高级人民法院审判委员会[2018]第9次会议通过《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》。其中的第6条是:

被继承人购买公房时根据工龄政策福利,使用已死亡配偶工龄折抵房款的,所获工龄政策福利能否折算后作为遗产分割?

按成本价或标准价购买公房时,依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的,该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。

该政策性福利所对应的财产价值计算参考公式:(已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分÷购买公房时房屋市值)×房屋现值。

北京高院对此做了说明。即:

我们认为,购买房改房享有的工龄优惠具有人身属性且具有财产性质,属于财产权益,可以在折算后进行继承分配。首先,房改房具有特殊性,是特定历史条件下的产物,是根据国家房改政策的有关规定,单位将原公房通过优惠的形式出售给已经承租或使用该房屋的职工,职工对其享有部分产权或者全部产权。因此,房改房具有出售对象特殊性、房屋价格特殊性、该种福利优惠政策每个家庭只能享受一次等特点。从进行房改时的国家政策的内容可以看出,职工的工龄优惠是一种十分重要的因素,是考虑到我国长期低工资制、住房福利性分配制度,房改房相当于将多年的工资差额,一次性补发给职工。从这个角度看,虽然职工生前没有实际取得工龄优惠,但工龄优惠实际来源于死者生前的贡献,应理解为个人的财产性利益。其次,鉴于每个个人、家庭只能享受一次,说明该福利具有极强的人身属性,已故配偶工龄优惠带有强烈的个人属性,因此,不能无视已故配偶的人身属性而将福利随意归于健在配偶一方。最后,遗产的形式不应拘泥于公民死亡时已有的物质财产,亦包含死亡后因其生前行为而转化的财产利益。随着财产的内涵和外延的不断的深化和扩展,不能狭隘的理解财产的性质和范围,符合财产或财产权益本质属性的财产利益属于遗产范围。因此,工龄优惠应认定为专属于已故配偶个人的财产性利益,作为已故配偶的遗产予以继承。

另外,鉴于实践中工龄优惠的市场价值计算方式也存在不统一,我们将计算方式列出,以供法官参考使用。

通过对“解答”第6条的解读,我们可以得出以下结论:

(一)已故配偶工龄对应的财产价值是金钱,而不是房产。这一点可以从北京高院的计算公式中看出来。这就间接回答了“房改房”的权属问题。即,“房改房”是个人财产,不是夫妻共同财产。

(二)只有已故配偶工龄对应的财产价值的个人部分能够进行分割,这就直接回答了分割的财产范围问题。根据北京高院“解答”的精神,该工龄优惠是工资差额的补贴。既然是工资,就应当是夫妻共同财产。已故配偶工龄对应的财产价值就应当属于夫妻双方共同共有财产,其中的一半是已故配偶工龄对应的财产价值的个人部分。

(三)已故配偶工龄对应的财产价值个人部分属于遗产,不能归健在的夫妻一方独自享有,应当予以分割,这就间接回答了已故配偶工龄对应的财产价值的性质和分割的方式方法问题。

(四)已故配偶工龄对应的财产价值是市场价值,并非一成不变,分割时,其具体金额应当根据“房改房”的当前市值确定。这就直接回答了计算方式问题。

四、健在的夫妻一方“使用已故配偶工龄购买的房改房”是其个人财产

(一)房改时,配偶已经去世了。双方的婚姻关系也随之终止【注:《民法典》第51条】。健在的夫妻一方取得“房改房”的所有权是在配偶去世以后,该房产应当是夫妻一方的个人财产,而不是夫妻共同财产【注:《民法典》第1062、1063条】。

在配偶去世之前,该房产的所有权属于国家或者集体。夫妻双方对该房产仅仅享有承租权,并不享有所有权。已故配偶自始至终对该房屋没有所有权,去世之后更不可能取得所有权了。

(二)“房改房”的所有权与承租权之间存在关联,具有承继性。但是,房改时的承租权是健在的夫妻一方的个人的承租权,而不是夫妻双方的承租权,更不是已故配偶的承租权。

配偶去世以后,其民事权利能力和民事行为能力随之终止,其本人作为承租人的主体资格随之丧失,承租权也随之丧失。如果该房屋的承租人登记的是已故配偶,就需要进行承租人变更。退一步讲,即使没有变更,也不能认为已故配偶是承租人。

谁承租,谁购买,这是房改的一个基本原则。健在的夫妻一方之所以享有购买权,主要是基于其本人的承租人身份。如果健在的夫妻一方没有承租该房屋,不是承租人,绝对不可能因为已故配偶曾经是承租人就有权购买。

(三)房改时,已故配偶的工龄只是对实际房价有一定的影响,并不影响健在的夫妻一方购买“房改房”的权利。

房改时,夫妻一方使用了已故配偶的工龄之后,工龄年数总和增大,在折算工龄后,就能够以更加优惠的标准价格或成本价格购买“房改房”。退一步讲,即使健在的夫妻一方不使用已故配偶的工龄,放弃优惠价格,丝毫不违反房改政策,照样可以购买该房屋。

购买行为是健在的夫妻一方的个人行为,她(或他)可以购买,也可以不购买。在计算实际房价时,她(或他)可以使用夫妻双方的工龄进行折扣,也可以只使用自己一个人的工龄进行折扣。夫妻一方无论怎样做,都不会侵犯别人的权利。即使放弃购买,别人也无权干涉。

(四)已故配偶工龄对应的财产价值和使用已故配偶工龄购买的房改房并不是一回事,不是等同的,不能把二者混为一谈。北京高院主张分割已故配偶工龄对应的财产价值,而不是分割使用已故配偶工龄购买的房改房。

五、已故配偶工龄对应的财产价值个人部分是遗产,应当按照遗产继承规则进行分割

(一)已故配偶工龄对应的财产价值个人部分是遗产

房改时,考虑到我国长期实行低工资制,将工龄优惠作为一个重要因素,相当于将多年的工资差额,一次性补发给职工。从这个角度看,工龄优惠实际来源于死者生前的贡献,应理解为个人的财产性利益。遗产的形式不应拘泥于公民死亡时已有的物质财产,亦包含死亡后因其生前行为而转化的财产利益。工龄优惠具有财产利益,应当属于遗产范围。

需要强调的是,只有已故配偶工龄对应的财产价值个人部分是遗产,并非已故配偶工龄对应的全部财产价值都是遗产。

(二)“已故配偶的工龄对应的财产价值” 的计算方式

房改时,房屋价格分为标准价和成本价。在计算实际房价时,购买人可以享受各种优惠,包括楼房的成新折扣、工龄折扣、现住房折扣率、教师优惠等。使用已故配偶工龄的实际房价和不使用已故配偶工龄的实际房价之差就是“已故配偶的工龄对应的财产价值”。

我们以胡某诉艾某、许某(加拿大人)等六人遗产继承纠纷一案,说明“已故配偶的工龄对应的财产价值”的计算方式

房改时,余某购买了北京市石景山区玉泉路某房产,面积59.59平方米,成本价为每平方米1337元。余某的工龄是20年,其配偶艾某的工龄是51年。余某使用了艾某的工龄,实际房价折算后是22000元。余某将该房产遗赠给胡某。余某去世后,艾某的其他法定继承人要求参与分割。

经计算,使用艾某的工龄,实际房价是22000元;不使用艾某的工龄,实际房价是47095元。二者之差是25095元。这就是已死亡配偶工龄对应的财产价值,其个人部分就是12547.5元。该政策性福利所对应的财产价值计算参考公式:(已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分÷购买公房时房屋市值)×房屋现值。

为便于大家理解,我列出实际房价的计算公式:

标准价购房的实际房价=【标准价*(1-年工龄折扣率*夫妇工龄和)*(1+调节因素之和)*(本套楼房建筑面积+阳台面积*系数)+装修设备价】*(1-已竣工年限*1.5%)-负担价*现住房折扣率*(本套楼房建筑面积+阳台面积)

成本价购房的实际房价=【成本价-标准价高限*年工龄折扣率*夫妇工龄和)*(1+调节因素之和)*(本套楼房建筑面积+阳台面积*系数)+装修设备价】*(1-已竣工年限*2%)-负担价*现住房折扣率*(本套楼房建筑面积+阳台面积)

(三) “已故配偶工龄对应的财产价值”的分配方式

(一)该财产价值个人部分应当在健在的夫妻一方和已故配偶的其他法定继承人之间进行分配

鉴于已故配偶工龄对应的财产价值个人部分是遗产,该财产价值应当按照遗产继承规则进行分配。对此不再赘述。

(二)“已故配偶的工龄对应的财产价值”在形成过程中,健在的夫妻一方贡献比较大,应当适当多分。

①房改时,已故配偶工龄的财产价值是通过夫妻一方购买行为实现的。如果没有购买行为,已故配偶的工龄没有财产价值。健在的夫妻一方出资出力,贡献比较大。

②其他法定继承人只是基于亲属身份参与分配,对于该财产的形成没有任何贡献。

【作者:***,北京市安博律师事务所律师】

房改房没有产权证如何继承,用已故配偶工龄买房改房判决案例

2017继承法:没有遗嘱怎么继承房产?独生子女都得看看

没有遗嘱怎么继承房产?被继承人以遗嘱安排房产的,只要符合法定条件,应按被继承人的遗嘱分配房产;但被继承人在遗嘱之外还有 房产未处理的,则这部分房产按法定继承情况处理。

没有遗嘱怎么继承房产?

根据继承法的规定,继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的,按照协议办理。如果没有遗嘱那么应当按照法定继承办理继承事宜。

那么,没有遗嘱的,想要继承房子的话,应该按照法定继承办理继承事宜。

按照法定继承,应该首先确定继承的顺序。根据《继承法》第十条的规定,遗产按照下列顺序继承:

第一顺序:配偶、子女、父母。

第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

继承开始后,由第一顺序继承人继承,第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的,由第二顺序继承人继承。

房产继承程序是怎样的?

房产继承应先到被继承房产公证处办理房产继承公证,再到房产交易中心办理房产继承手续。

(一)继承公证

继承公证需要带3个证明和2个证件:

1、到被继承人所属***开被继承人的死亡证明;

2、到死者所在单位(或者居委会、村委会)开具继承人证明;

3、继承人的身份证明;

4、被继承的房产证或其他证明文件。 如果法定继承人不只一个,而房产只过户给其中一人的话,需要其他人的书面同意,表示放弃对房产的继承。

5、被继承人生前所立的遗嘱(遗嘱继承的情况)。

(二)到房产交易中心办理房产继承

所需提交资料:

1、房屋所有权证书;

2、继承公证;

3、继承人身份证及复印件;

4、房屋所有权登记申请书(收件窗口领取)。

注:

(1)若房改房、经济适用房继承,还需提供《房改售房价格审查书》、《已购住房上市交易申请审批表》(收件窗口领取);

(2)若继承人不能亲自办理,需提交委托书或公证书及受托人身份证及复印件;

(3)法院判决的需提交法院判决书和协助执行通知书;

(4)若继承人未成年,需提交监护人身份证原件及复印件。

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公房真的都不能继承??这里有不一样的答案

公房专题:公房真的都不能继承???这里有不一样的答案

人物介绍:公房承租人甲、甲的继承人乙与丙、公房出售单位

争议焦点:公房的承租人与购买人都有着特殊的规定,并不是所有的人都可以成为承租人和购房人。大家都知道,公房的承租权不能继承,那么公房的承租人在办理房改即公房出售手续中去世的,购房人的继承人能否要求继承。

案件事实:位于北京市丰台区的公房的承租人为甲,甲于2020年1月与公房出售单位签订了公房出售协议,并按协议规定缴纳了购房款3万5千元。2020年7月甲因突发心肌梗塞去世。因公房的房屋产权转移手续尚在办理过程中,因甲的突然去世,房屋产权无法登记在已故的甲名下。甲于2020年6月立下遗嘱,房屋在其去世后由甲的继承人乙继承所有。甲去世后,该房屋由丙居住。甲的继承人丙表示不同意由乙继承,认为虽然甲已签订了公房出售协议,但是甲尚未取得房屋产权证,公房不能办理继承。公房出售单位表示同意房改,但因乙与丙有争执,所以无法办理。

法律分析:公房承租人甲与公房出售单位签订的公房出售协议合法有效,公房出售单位办理房屋产权登记是其合同义务。甲去世后,该合同的权利与义务由其继承人继承享有。因此甲的继承人乙有权利要求公房出售单位依继承办理房屋产权。对此,北京市国土资源和房屋管理局、北京市人民政府房改办公室于2000年在《关于房改售房若干问题的通知》中也明确,购房过程中,购房人死亡的,可以依继承办理。

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