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深圳农民房怎么继承,农村宅基地继承后可以买卖吗

深圳农民房怎么继承(2) 农村宅基地继承后可以买卖吗(2)

今天小编给大家带来【深圳农民房怎么继承,农村宅基地继承后可以买卖吗】,以下3个关于【深圳农民房怎么继承,农村宅基地继承后可以买卖吗】的法律知识分享,希望能帮助到您找到想要的法律知识。

明确了!农村“宅基地”可继承,但是不能买地、不能交易…

“顿时就非常开心,后面虽然一整天都忙来忙去的,但就是觉得开心。有时忙忘了为啥这么开心,一想起是这事儿,又更开心了。”长沙的刘小姐,这样形容她看到“城镇户口可以继承农村宅基地”新闻时的心情。

明确!城镇户口可继承农村“宅基地”

近日,自然资源部经商住建部、民政部、国家保密局、最高人民法院、农业农村部、国家税务总局等7部委共同研究,对“十三届全国人大三次会议第3226号建议”作出答复。

其中,就该建议中提到的“关于农村宅基地使用权登记问题”,答复明确:农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《继承法》规定,被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承,按照房地一体原则,继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权,农村宅基地不能被单独继承。

《不动产登记操作规范(试行)》明确规定,非本农村集体经济组织成员(含城镇居民),因继承房屋占用宅基地的,可按相关规定办理确权登记,在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

(自然资源部官网截图)

从上述答复来看,明确了以下几个问题:

农民的宅基地使用权可由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。

按照房地一体原则,继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权。

农村宅基地不能被单独继承,即地上必须附有房子才可继承。

记者了解到,早在2016年,原国土资源部就出台了《不动产登记操作规范(试行)》,其中明确规定,非本农村集体经济组织成员(含城镇居民),因继承房屋占用宅基地的,可按相关规定办理确权登记,在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。相关规定与此次回复中的提法一致。

开心!落叶可归根了

“这个问题蛮现实的,我们家除了我爸妈,其他人全是城镇户口,爸妈都80多了,老家房子以后怎么处置,一直心悬着。”刘小姐姐妹3人,全都是大学生,毕业后分别在一二线城市安家落户,姐妹几个都过得挺不错,前些年,3姐妹一人花了几十万,在乡下老家修了个大房子,“一是让父母住得舒服,二是我们逢年过节回家也有个落脚的地方。”

这个房子虽然是三姐妹出钱出力,但三姐妹户口都不在老家,只能以父亲的名义办不动产登记证。刘小姐表示,房子盖好后,她们姐妹几个回家的频次都大大增加了,能凑到三天以上的假期都会携家带口回老家,其乐融融。但欢聚时也有隐忧,父母百年之后,她们还能回这个老家吗?这个房子还会属于她们姐妹吗?为此,她也咨询了一些人士,得到的答复是没有明确规定,但在实际操作中,一般可以继承。话虽如此,心里总不踏实,这次自然资源部的答复,等于给她吃了一颗定心丸。

家住深圳的李先生,去年刚在老家建了一栋近百万的房子,在办宅基地报批审建工作时,他已感受到有关部门对于宅基地审批工作非常严谨,对于面积、施工图纸等都审得很严格,“比如说,我父母户口本上有几口人,那么就需要严格按照人均面积报批宅基地,一平方都不能多。而且是在房子建好之后,政府再派人上门丈量实际占地面积,如果超标了,就无法***。”此外,在李先生办手续时,工作人员反复向他强调,房子建好之后,不得有加建行为,他本来是想先盖一层的,想到以后不能加盖,只好提高预算,盖了两层半。

他现在一家四口都是深圳户籍,作为家里的独生子,他希望孩子长大后,可以回老家生活,“我还是喜欢有自家的房子,门口有菜地,后面有山水,夏天在家门口乘凉吃晚饭,冬天烤火煨红薯,这才是我记忆中老家的味道。这下好了,以后老家的房子名正言顺是我的,住得也更安心了。”

注意!买地建房、交易都不行

七部门的答复一经公布,就引起了网友们的广泛叫好,但也有一些新的疑惑:城镇户口可以继承农村宅基地了,是不是意味着城里人也能下乡买地建房了?能否对房子进行翻建、改建、扩建?房屋是否可以出租、出卖?继承之后是否可以再继承……

对于想去乡下买地建房的城里人来说,显然是不可能的。2019年发布的《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》早已明确指出,宅基地是农村村民的基本居住保障,严禁城镇居民到农村购买宅基地,严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆,严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

按照土地管理法第六十二条规定,农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。

至于能否改建、重建,目前没有明确的法律或规定。实践来看,不同的地方有不同的做法,但是修缮房屋则一般没有限制。有一些地方,改建和重建需要进行申请或者村集体同意。

关于继承之后是否可以再继承的问题,农村宅基地不能继承,农房可以依法继承。《民法典》规定,农村宅基地所有权、宅基地使用权和房屋所有权相分离,宅基地所有权属于农民集体,宅基地使用权和房屋所有权属于农户。农户消亡时,权利主体不再存在,宅基地使用权灭失。同时,根据继承法的有关规定,被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承。因房地无法分离,继承人继承房屋取得房屋所有权后,可以依法使用宅基地,但并不取得用益物权性质的宅基地使用权。

也就是说,由于宅基地所有权属于村集体,所以老家的房子若常年没人修缮,房子自然倒塌,或者被判定为不能居住的危房时,村集体是有权收回宅基地的,这时房子自然也无法再继承了。按照规定,空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地,不再确定土地使用权,集体收回宅基地使用权。

深圳农民房怎么继承,农村宅基地继承后可以买卖吗

明年起,父母的房子全部按“新规”继承!这五种财产,独生子女不能继承

2021 继承父母房产新规

《中华人民共和国民法典》将从2021年1月1日开始实行,其中就对父母的房产如何通过继承的方式转让给子女们做出了详细的规定,在这些规定中,有不少内容是结合当前的情况提出的新规定。也就是说,“继承权”新规,2021年起,父母房产统统按“新规”处置。

1、新的继承权增了2种立遗嘱的方式

立遗嘱在我国并不普及,因为在常人的观念中,遗嘱就等同于“将要去世”,有种不安的感觉。如果亲戚朋友或者邻居听到了谁家要“立遗嘱”,第一想法就是这个人是不是出现什么问题了,或者精神错乱了?没事儿立什么遗嘱。所以说,即便是很多老年人有立遗嘱的想法,但是除非必要,他们是不愿意公开立遗嘱的。

在以往,立遗嘱的常见方式,也是最有效的方式就是去公证处进行公证,但是有很大的弊端和局限性,想要立遗嘱的人一般都是年迈的老人,既然年纪大了,那么行动自然迟缓和不便,还有的老人只能坐在轮椅上,公证处动辄几十上百公里路程,老人们经不起这样折腾。

新的继承规定,增加了2种合法有效的立遗嘱方式:录像遗嘱和打印遗嘱。这可就减轻了老人们的很多麻烦事儿,例如很多老人不识字、年老了认识不清,可以录像。

2、为了防止立遗嘱被迫无奈,新增了“见证人”规定

现在的一线城市房价4-8万元,二线城市房价也在1万元以上,如果没有父母们的资金支持,年轻人想要纯粹依靠自己买房子不那么容易,即便是买房了,可能这套房子不是自己唯一的一套房子,有研究显示,家庭1个孩子出生,就需要至少1套房子,随着这个孩子成年,家里至少需要3套房子(不管是置换还是总计3套)。一套房子几百万元,这可是很多人半辈子才能挣到的钱了。

所以为了争父母的房产,有很多兄弟姐妹们出怪招,例如事先跟父母讲一些事情,要求父母必须按照自己的意见立遗嘱,不然就有严重后果。所以,为了防止这种事情发生,规定必须有2名见证人在场才行,确保遗嘱出自老人内心的想法。

3、新增加遗嘱的“宽恕”制度

顾名思义,就是给老人立遗嘱一次反悔的机会,在现实生活中,经常会见到子女们不孝顺父母,但是为了获得父母的房产表面一套背后一套。所以“反悔”制度就给了父母们另外一道保障,有机会修改遗嘱。

4、新规定设定“遗嘱最新第一”原则

什么意思呢?就是只要是合法有效的遗嘱,哪个遗嘱的时间距离现在最近、最新,那么这个遗嘱将作为最有效的遗嘱执行。这在以往可是不行的,根据以往的规定,在各类遗嘱中,只有“公证遗嘱”才具有最大的法律效益,不管子女们持有任何形式的遗嘱,只要有公证遗嘱的存在,那最终都会以公证遗嘱为准。

新规定按照时间排序,哪个遗嘱最新就按照这个遗嘱执行。

5、新规增加了有效继承人范围

虽然说现在有序开放了二胎,但是社会文化水平也在逐渐提高,为了追求更高的生活质量,越来越多的年轻人不愿意生育,更愿意独善其身,随着家庭缩小化越来越明显,可能很多家庭没有第一第二合法有效继承人,那么这些人奋斗一辈子的财产和房产最终将给谁?新规定增加继承人范围,外甥、外甥女、侄儿、侄女都位列其中。都可以依法继承房产了。

这些就是新民法典中关于继承的改变。关于继承,并没有大家想象中那么简单,如果一不小心,可能就会失去继承财产。

这五种财产不能被继承

独生子女也不行!

之前,网上流传这样一篇文章,

“独生子女无法继承父母的房产了!”

这种文章看上去就像耸人听闻的谣言,

实际上还真不一定,

今天就跟您聊聊

五种子女不能继承的财产。

第一种情况,被继承人与他人共有的财产中,属于他人的部分

什么意思?就是财产表面上看来是属于被继承人的,实际上被继承人并不拥有全部的所有权,最常见的情况是夫妻共有财产。

我给您举个例子您就明白了。

老张夫妇有两个儿子,夫妇俩婚后买了一套房子,登记在老张名下,老伴去世后老张和小儿子一起住着。现在老张也去世了,留下一份遗嘱写明房子归小儿子。

那是不是大儿子就分不到房了?不是,大儿子还能分到1/6的房产。为啥啊,我给您看张图您就明白了

我们看图:


您看,实际上老张的太太也有1/2房子的所有权,如果老张的太太去世前没立遗嘱,那按照法律规定,老张的太太手里1/2的房产会由老张、大儿子和小儿子平分。

分配结果就是,老张占2/3产权,大儿子和小儿子各占1/6产权。而老张的遗嘱只能决定这房子2/3的产权归属。

网上说独生子女有可能不能继承自己的房子,也是这个道理。怎么解决这些问题?简单,立个遗嘱说明白就行了。

第二种情况,使用权不能继承

最常见的是农村宅基地使用权和公有住房使用权。

先说农村宅基地,农民对宅基地只有使用权,而这块儿土地是归农民集体经济组织所有的,所以,宅基地不能算个人的遗产。但是,宅基地上建成的房屋是个人财产,可以作为遗产被继承,而且就算儿女离开农村转成城市户口也能继承。

再说公有住房,个人对公有住房只享有使用权,而它的产权归国家或单位所有,因此不属于个人遗产。不过,如果公房“房改”后转为产权房,就可以作为遗产被继承了。

第三种情况,有些权利是不能被继承的

比如人身权、知识产权。老张写了一部畅销书,每年都有可观的版权收入,老张去世后,独生子小张作为继承人,仍然可以享有版权收入,但是老张作为作者在这部作品上的署名权、包括修改作品的权利等,小张都不能继承。

第四种情况,死亡赔偿金、抚恤金是不能被继承的

因为这份财产一般是在被继承人因事故或因公死亡之后获得,是对死者近亲属的经济补助和精神抚慰。注意了!这是给死者近亲属的,因此不属于死者的遗产,不能被继承。

第五种情况,保险金

保险金是否可以作为遗产被继承,看情况。一般来说,如果保险指定了受益人,那么被保险人死亡后,保险金应该属于受益人,而不是被保险人的遗产,当然特殊情况除外。

继承、买卖、还是赠与?

三种房产过户方式主要交啥税?

假设:小明(已成年)无房,父母有一套“满五唯一”普通住宅,90平米。

下面,我们根据这个案例,分析一下继承、买卖、赠与这三种方式涉及的税费吧!

政策补充:

个人所得税:按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)第一条规定,符合以下情形的,对当事双方不征收个人所得税:

(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。

契税:根据《中华人民共和国契税暂行条例》:契税税率为3—5%,契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定,并报财政部和国家税务总局备案。

增值税:根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3营业税改征增值税试点过渡政策的规定:“一、下列项目免征增值税

......

(三十六)涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。

家庭财产分割,包括下列情形:离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

印花税:根据《印花税暂行条例》房屋赠与应当按照产权转移书据税目缴纳印花税,税率为万分之五。


政策补充:

个人所得税:按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)第一条规定,符合以下情形的,对当事双方不征收个人所得税:

......

(三)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

契税:根据国家税务总局《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》:

对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税。

按照《中华人民共和国继承法》规定,非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属,属于赠与行为,应征收契税。

政策补充:

契税:根据《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)第一条规定,关于契税政策:(一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。(二)对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。

增值税:根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》,个人住房转让实施差别政策。其中,北京、上海、广州和深圳之外的地区,个人将购买不足2年的住房对外***的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外***的,免征增值税。

个人所得税:《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号),对住房转让所得征收个人所得税时,以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的,征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入,但必须保证各税种计税价格一致。

对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、***等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定,对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省税务局或者省税务局授权的市税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素,在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。

根据《财政部国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》((1994)财税字第20号)规定:“二、下列所得,暂免征收个人所得税

……

(六)个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得。”

根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发〔2007〕33号)第三条规定,(一)上述文件所称“自用5年以上”,是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。

1.个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房,以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间,依照孰先原则确定;个人购买的其他住房,以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期,按照孰先原则确定。

2.个人转让房屋的日期,以******上注明的时间为准。

(二)“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。

来源/中国普法、山东高法、民商事实务、中税网 原标:明年起,父母的房子全部按“新规”继承! 首席编辑 华丽娟 编辑 吉倩倩 刘梦鸽

家里有地的人请注意!新政出台,城镇户口也可以回乡继承宅基地| 幸福策评


一讯一评,解读你关心的楼市动态:

01 新政出台,城镇户籍子女可以回乡继承宅基地了!

近日,有关部门明确表示,农民的宅基地使用权,可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。这个信息意味着什么,对于拥有农村宅基地的家庭来说又有哪些利好呢?

幸福策评:农民进城落户无隐忧,只因这句话

1.房地一体,房产所有权与宅基地使用权同时继承

宅基地使用权和房屋所有权一起继承对于农民来说是有利地维护了自身的权益。相比于房子,土地毫无疑问更有价值。而之所以强调是宅基地的使用权则在于,依据我国法律规定,宅基地的所有权和使用权是分离的,宅基地的所有权属于集体,使用权才属于宅基地证登记人。

2.城镇户口可继承农村宅基地使用权

此前,许多人在转户籍一事上非常纠结,不敢轻易把户口从农村转到城市,生怕失去宅基地。但现在,即使户口发生了迁移,以后仍然可以继承农村的宅基地。但需要注意的是,按照现有的政策,城镇户口不能申请翻新宅基地,只有户口在农村,才有资格申请重建宅基地。

然而城镇户口可以继承宅基地却不能对此进行买卖,国家早有规定。短期内,无论是小产权房,还是宅基地交易,都没有转正的希望。

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02 两大消息,楼市看涨还是看空?

近日,楼市接连迎来两个消息,消息一:国家统计局发布了一系列3季度的经济数据,“转正”成为主基调;消息二:据媒体报道,深圳部分大行收紧“房抵贷”:住宅类放缓、商铺、公寓等基本停贷。这两个消息释放出哪些信号呢?

幸福策评:银行一个信号,购房者赶紧远离这类房子!

首先来看消息一。10月19日,国家统计局公布了一组数据,前三季度国内生产总值722786亿元,按可比价格计算,同比***0.7%。分季度看,一季度同比下降6.8%,二季度***3.2%,三季度***4.9%。可以说,我国经济***走出“V字型“,并已成功转正。值得一提的是,房地产***额同比***了3.7%,而房地产开发投资增速达到了5.6%。

在这种情形下,楼市仍然要保持平稳:北京、上海、广州等调控周期较长的城市可以允许回暖;济南、天津、郑州等处于偏冷区间的可以适当放松调控;而深圳、徐州、银川等涨幅显著的则仍要保持收紧态势。

其次再来看看消息二。深圳楼市作为全国楼市的风向标,目前有部分银行已经收紧“房抵贷”,这意味着什么呢?业内人士认为,不排除部分楼市过热的城市会跟进。所谓的“房抵贷”就是用房子抵押来获得贷款,而这笔钱是不能再拿来投资房子的,只能用于个人消费或者小微企业经营。收紧“房抵贷”在一定程度上可以进一步阻止炒房行为。

此前,国家对于违规资金流入楼市的查处力度较大,动辄开出巨额罚单,同时临近年底各银行信贷额度比较紧张,央行也要求涉房新增贷款不能超过全部新增贷款的30%。值得关注的是,此次深圳部分银行对于商铺类和位置不好的公寓的房抵贷基本停止投放,这也给购房者释放了一个信号:尽量远离商铺和公寓,一方面交易税费高,另一方面投资回报率低,远不如购买住宅来得值当。

来源:刘晓博说楼市


03 人在家中坐,“热”从楼上楼下来?

随着天气的转凉,供暖的时节即将到来。对于北方的购房者来说,交房之后还面临着两笔支出,一是物业费,二是供暖费。供暖无疑能帮助业主们更好地度过寒冬,然而这其中也有一个问题,那就是有可能会遇到“蹭暖族”。

幸福策评:“蹭暖”是自主选择还是“占小便宜”?

所谓的“蹭暖族”就是不缴纳供暖费,依靠楼上、楼下“余热”过冬,平均一年可以省下近3000元钱,但是自己“幸福”了,却导致相邻住户的室内温度一直上不去。在这种心理的作用下,近年来“蹭暖族”越来越多,眼看着购买暖气的住户越来越少,小区的物业急了。上有政策,下有对策,许多地方的业主便针对蹭暖行为推出了“蹭暖费”,引发争议。

既然没办法阻止搭便车行为,那么收费也是合理的,相当于向花了供暖费的业主提供一些补偿。陕西、河北、吉林、山东等地也曾对此提出“居民用户如整个供暖期都不考虑用热,应在采暖期开始前,由用热人提出报停申请,经供热单位采取隔断处理后,可按总热价的20%-30%收取热费。”然而许多人却对此颇为异议,认为是否交供暖费是业主自己的选择,不能强制收取。

其实,有效解决“ 蹭暖” 行为的关键是如何让供暖收费更加公平、合理,既不让已经缴纳的用户感觉利益受损,也不让未缴纳的用户占尽“小便宜”。但就目前来看,还没有能让双方都满意的措施出台。

来源:

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